売却前に知っておきたい！契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは？売主が負う重要な義務
不動産を売却する際、「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」という言葉を耳にしたことがある方も多いでしょう。
これは、売買契約に基づいて引き渡された物件が、契約内容に適合していなかった場合に売主が責任を負うという制度です。
たとえば、「雨漏りがある」「シロアリ被害が隠されていた」などのケースが該当します。
「契約不適合」の具体例
買主から申し出がある主な不適合の例は以下の通りです。
- 基礎や屋根に重大な構造的欠陥があった
- 排水設備が故障していた
- 登記簿上の面積と実際の面積が大きく異なる
- 契約に記載のない違法建築があった
このような不適合が引渡し後に発覚すると、買主から修補請求、代金減額、契約解除、損害賠償などを求められる可能性があります。
責任を負う期間と内容
契約不適合責任は、買主が不具合を知ってから1年以内に申し出れば適用されます。
つまり、売却後すぐに終わりではなく、一定期間リスクを負うことになるのです。
特に個人間売買ではトラブルが発生しやすいため、売主としては事前の対策が不可欠です。
トラブル回避のためにできること
- 事前に建物状況調査（インスペクション）を実施
売却前に建物の状態をプロの目でチェックすることで、契約不適合のリスクを減らせます。 - 重要事項説明書・契約書の内容を丁寧に確認
売主側の説明不足が原因でトラブルになるケースが多いため、事実と異なる説明をしないよう注意が必要です。
- 告知書を正直に記載
水漏れや過去の修繕履歴などは、たとえ小さなものでも正確に記載しましょう。
個人間売却と不動産業者への売却、どちらが安心？
契約不適合責任に関するトラブルは、売却相手によってリスクの程度が異なります。
個人へ売却する場合
- 高く売れる可能性がある
- 契約不適合責任を負う期間が生じる
- トラブル対応を自分で行う必要がある
たとえば、買主が不動産の知識に乏しい場合、小さな不具合でも大きな問題として訴えられる可能性があります。
不動産業者へ売却する場合
- 相場よりやや安くなることがある
- 契約不適合責任を免責として契約できるケースが多い
- スピード重視・手続き簡略化が可能
特に古家付き土地や早期売却を希望する場合、買取業者への売却は安心とスムーズさを両立できる選択肢となります。
既存住宅売買瑕疵保険の活用
契約不適合責任に備える手段として、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入があります。
売主または買主が負担して保険に加入することで、万一の補修費用等がカバーされ、トラブルを未然に防げます。
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まとめ：契約不適合責任を知ることが安心の第一歩
不動産の売却は大きな取引です。売却後のトラブルを避けるためにも、「契約不適合責任」についてしっかり理解し、事前にできる対策を行いましょう。
地元密着の専門家と連携することで、より安全でスムーズな取引が実現します！
